Wie in Spanje een appartement koopt met het doel dit toeristisch te verhuren, denkt vaak als eerste aan de toeristische verhuurlicentie. Maar zelfs wanneer je deze vergunning krijgt, betekent dat niet automatisch dat je de woning ook daadwerkelijk als vakantiewoning mag verhuren.
Een recente uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) maakt dat opnieuw duidelijk.
Een verbod van meer dan 60 jaar oud
De zaak ging over een appartement in Madrid waarvan de eigenaars beschikten over een toeristische verhuurlicentie en de woning aanboden via platforms voor vakantieverhuur.
Er was alleen één belangrijk probleem: in de statuten van de Vereniging van Eigenaars (VvE) stond sinds 1962 dat appartementen niet als “hospedería” — vrij vertaald een pension of logiesverblijf — mochten worden gebruikt.
Hoewel termen als Airbnb en toeristische verhuur in 1962 uiteraard nog niet bestonden, oordeelde het Spaanse Hooggerechtshof dat het oude verbod ook van toepassing kon zijn op moderne vakantieverhuur.
Het resultaat? De toeristische verhuur moest worden beëindigd, ondanks dat de eigenaars over een toeristische verhuurlicentie beschikten.
Een toeristische verhuurlicentie alleen is dus niet voldoende
Dit is vooral belangrijk voor mensen die in Spanje vastgoed willen kopen als investering.
Een vergunning van de overheid en toestemming volgens de statuten van een appartementencomplex zijn namelijk twee verschillende zaken. De bevoegde overheid kan toeristische verhuur toestaan, terwijl de statuten van de Vereniging van Eigenaars beperkingen bevatten die deze verhuur alsnog onmogelijk maken.
Daarom is het belangrijk om vóór de aankoop niet alleen te onderzoeken of een toeristische verhuurlicentie mogelijk is, maar ook de statuten en andere relevante documenten van de Vereniging van Eigenaars zorgvuldig te controleren.
Wat moet je controleren vóór de aankoop?
Wil je een appartement in Spanje kopen met het doel het toeristisch te verhuren? Dan is het verstandig om vóór je een definitieve beslissing neemt onder andere te controleren:
- of toeristische verhuur op die locatie is toegestaan;
- of voor de woning een toeristische verhuurlicentie kan worden verkregen;
- wat er in de statuten van de Vereniging van Eigenaars staat;
- of er beperkingen gelden voor toeristische of bedrijfsmatige activiteiten;
- en of de Vereniging van Eigenaars hierover aanvullende besluiten heeft genomen.
Vooral dat laatste kan gemakkelijk over het hoofd worden gezien. Zoals deze uitspraak laat zien, kan zelfs een bepaling die tientallen jaren geleden is opgesteld vandaag nog gevolgen hebben.
Koop je met het oog op verhuur? Doe eerst je huiswerk
Een woning kopen voor vakantieverhuur kan interessant zijn, maar het verwachte verhuurpotentieel mag niet uitsluitend worden gebaseerd op het feit dat een toeristische licentie beschikbaar of mogelijk lijkt.
Laat daarom vóór de aankoop controleren of de woning juridisch én volgens de regels van de Vereniging van Eigenaars voor het beoogde gebruik geschikt is.
Dat kan voorkomen dat je een woning koopt met het idee inkomsten uit vakantieverhuur te genereren, om er vervolgens achter te komen dat de verhuur niet is toegestaan.
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Regelgeving en de omstandigheden van iedere woning kunnen verschillen.
